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新京报快讯随着疫情后北京二手房市场的回升，购房者的入市积极性也逐渐回升。 对比购房者比较突出的换房诉求，9月11日，贝壳研究院发布北京业主换房数据研究报告，以今年以来(1-8月)北京4万多套换房数据为样本，分析了北京换房市场变化和业主换房行为偏好。
根据上述报告，北京车主平均换房后套平均面积增加18平方米，套平均总价上升116万元。 其中，三成以上的业主在换房后住得更小，换了四成以上的房间后，楼龄更大。 在地域选择上，天通苑、月坛很受欢迎更换住宅，将转移到商圈。
置换后的住宅套一共将近600万美元，平均每套上涨116万美元
根据贝壳研究院的数据，北京的房屋置换顾客在置换前后的合计金额和面积都有显着增加。 从总价来看，今年(1-8月)北京业主置换的住宅套总价达到588万元，每更换一套房，比置换前总价增加116万元。 从面积来看，置换顾客换房后套平均面积增加18平方米，套平均面积达96平方米，居住面积有较大改善。
贝壳研究院的《疫情下的住房客户预期调查》显示，有住房置换计划的受访者中，愿意为高质量房地产支付的比例达到74.5%，明显高于交通条件。 贝壳研究院认为，从现有的房屋置换成交数据来看，购房者的质量居住诉求加速演化，房屋置换顾客对房屋提出了更高的要求。
从置换面积来看，今年的换房客户购买90平方米以上的房源占44.9%，这一比例比两年前高2.5个百分点。 从楼龄来看，换房客户今年10年购房来源比例为14.8%，比2年前高出2.8个百分点。 另外，从房地产方面来看，换房客户今年购买优质房产(房产费用超过2元/月/平方米)的小区比例为50%，比两年前高出2.7个百分点。
三成以上的业主换了房间住得更小，半数以上在同一商圈换了房间
据介绍，“以旧换新”是换房行为的主流，但在改善居住质量、改善教育资源、改善通勤等不同诉求下，人们的居住诉求和选择也更加多元化。 贝壳研究院的数据显示，三成以上的换房者换房后，新居面积更小，四成以上的换房者比以前住房的楼龄大，两成以上的换房者搬到了离市中心更远的地方。
根据业主换房前后两个房源距市中心的距离，换房分为外部移动型住宅、内部移动型住宅、同圈流动型住宅三种类型。 根据贝壳研究院的数据，一半以上的业主换房的是同一层(即商圈)的房间，换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内，20.57%的换房群体选择离市中心更远的地方(外迁型房间)
贝壳研究院通过拆除商圈之间的交换移动路径，发现外迁型交换住宅热门移动商圈包括天通苑、回龙观、长阳等，多属于四环外商圈。 内迁型住宅热门的入住商圈有月坛、望京、马甸等，教育资源丰富，周边就业机会较多。 排名前20位的热门入住商圈分别占搬迁型和内搬迁型住房交换总量的43.2%、31.0%，集中趋势明显。
从具体商圈来看，内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更加明显，内迁型住宅向热门商圈转移，以月坛为例，住宅更换前住宅套套平均总额473万元，套套平均面积91平方米，更换为月坛商圈后套套平均 作为外国搬迁型住房置换最热的商圈——天通苑，住房置换前住房套餐总价566万元，配套平均面积70平方米，住房置换后天通苑后配套总价490万元，配套平均面积增加到137平方米，更少，更大
对该商圈移动住宅的业主来说，更换住宅后的外部生活环境没有很大变化，但居住空间面积比商圈间住宅更换平均增加10平方米。 对跨商圈换住房的人们来说，51.9%的业主在换住房后，居住商圈的评价有所提高，但在换住房前后，居住商圈的评价下降的人们，大多从市中心搬到郊区，追求更高的住房居住质量。
贝壳研究院解体分析认为，随着年龄的变化，居住诉求也在发生变化，离城市中心越近，就业机会、教育资源等越丰富。 但是，距离城市中心稍远，人口密度相对较小，人居环境也更适宜居住，这是不同诉求下的选择偏向。 关于换房，对“好”的追求一直在持续，但人们对“好”的定义因人而异。
